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1. Wie kann ich vor Vertragsabschluß prüfen, ob der Kaufpreis der Immobilie dem allgemeinen
Marktpreis entspricht?
Handelt es sich um eine Immobilie, die in einer touristisch erschlossenen Gegend liegt, so
kann die Lektüre der Immobilienanzeigen Ihnen einen ersten Überblick über das Preisniveau vergleichbarer Objekte vor Ort geben. Handelt es sich bei
der Immobilie jedoch um ein weniger gewöhnliches Objekt (z.B. ein größeres Gebäude mit Meeresblick o.ä.), so wird es mitunter schwierig sein,
Vergleichsobjekte zu finden. Es gibt auch Faktoren, die die Schätzung erschweren, z.B.:
Erschließungsmöglichkeiten
rechtliche Bedingungen
mögliche Lasten auf dem Grundstück
(Hypotheken, Erschließungsgebühren, Wegerechte, gerichtliche Verfahren etc.).
Erscheint Ihnen der verlangte Kaufpreis zu
hoch, so empfehlen wir Ihnen die Beratung durch eine unabhängige Vertrauensperson.
Bedenken Sie, dass der eingeschaltete Makler sehr oft allein den Verkäufer vertritt. Er
wird Ihnen daher erfahrungsgemäß meist nur die Informationen geben, die vor allem die Verkäuferseite interessieren.
Als Kaufinteressent sollten Sie sich unabhängig durch eine Schätzagentur, einen
Rechtsanwalt mit Marktkenntnissen oder einen Architekten beraten lassen.
2. Wer zahlt den Makler, Käufer
oder Verkäufer? Wie hoch darf die Maklerprovision sein?
In der Regel wird der Makler vom Verkäufer beauftragt, das Objekt zu vermitteln. Daher
muss auch der Verkäufer allein die vereinbarte Provision zahlen. In der Praxis verhält es sich so, dass der Makler die von der Käuferseite getätigte
Anzahlung zur Reservierung des Objekts bis zum definitiven Kaufvertrag einbehält. Dies dient zur Sicherung seines Provisionsanspruchs. Beim definitiven
Verkauf erhält der Verkäufer folglich den Restkaufpreis und einen Teil der Anzahlung nach Abzug der Maklerprovision. Zahlen Sie dem Makler keine zusätzlichen
Gebühren oder Kosten, außer es sind ausnahmsweise Sie als Käufer, der ihn beauftragt hat, für Sie eine Immobilie zu finden. In solch einem Fall
sollten Sie aus Beweisgründen immer einen schriftlichen Auftrag erteilen und die Provisionshöhe schriftlich fixieren. In Spanien gibt es keine
verbindliche Provisionshöchstgrenze. Allgemein liegt die Maklercourtage um 5%.
3. Kann der Kaufvertrag
rechtswirksam auch durch Privatvertrag geschlossen werden und warum ist dies so gefährlich?
Im Gegensatz zum deutschen Recht ist in Spanien der Kauf einer Immobilie mittels
Privatvertrag rechtlich bindend. Bereits mit der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages haben Sie sich rechtlich gebunden! Positiv ausgedrückt:
Sie können in Spanien auch durch einen privaten Kaufvertrag Eigentümer von Immobilien werden. Diese Besonderheit des spanischen Rechts birgt naturgemäß
viele Gefahren. Mit Ausnahme des vorläufigen Vertrages, der bei der Anzahlung erstellt wird, muss aus den nachfolgend aufgeführten Gründen vor dem
Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages gewarnt werden.
Obwohl Privatverträge über Rechte an Immobilien nach spanischem Recht gültig sind, können
private Kaufverträge nicht im Grundbuchamt eingetragen werden. Dies führt in der Praxis zu rechtlichen Unsicherheiten, vermeidbaren Prozessen und im
Falle einer späteren Veräußerung zu geringeren Verkaufserlösen, da jeder gut informierte Käufer die Bedingung stellt, dass die Liegenschaft im
Grundbuch bereits auf den Verkäufer eingetragen ist.
Die allein per Privatvertrag erworbene
Immobilie kann sich ohne weiteres in Luft auflösen, wenn der Verkäufer "Ihre Immobilie" an einen weiteren Interessenten veräußert und
dieser zweite Verkauf im Grundbuchamt eingetragen wird.
Wenn die Immobilie allein durch einen
Privatvertrag erworben wurde, besteht auch die Gefahr, dass die Immobilie weiter für Schulden Ihres Verkäufers haftet. Mit anderen Worten: Gläubiger
des Verkäufers können zur Absicherung ihrer Forderungen Sicherungshypotheken etc. im Grundbuch eintragen lassen. Diese Rechte müssen Sie sich dann
als eigentlicher Eigentümer entgegenhalten lassen.
Wollen Sie später, nach mehreren Monaten oder gar Jahren, die notarielle Beurkundung des
Privatvertrages nachholen, so führt dies in der Praxis nicht selten zu größeren Problemen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass der Verkäufer in der
Zwischenzeit den Kaufvertrag nicht mehr notariell beurkunden lassen will bzw. verstorben ist und daher zunächst die Erben ausfindig gemacht werden müssen.
Danach müssen vorab die Erben des verstorbenen Verkäufers im Grundbuch eingetragen werden. Sollte gar der Käufer, der seinerzeit privatschriftlich
Eigentum erworben hat, verstorben sein, so können seine Erben nur durch ein kompliziertes Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen werden.
Ferner kann die Gültigkeit eines
privatschriftlichen Kaufvertrages aus vielerlei Gründen im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung in Frage gestellt werden. Dagegen ist die
Anfechtung eines notariellen Vertrages nur in wenigen Ausnahmefällen möglich. Schon aus Beweisgründen ist daher die notarielle Beurkundung ratsam.
4. Ist es empfehlenswert, einen
vorläufigen schriftlichen Kaufvertrag abzuschließen?
Ja, auf jeden Fall sollte ein vorläufiger Kaufvertrag unterschrieben werden, wenn eine
Anzahlung bereits getätigt worden ist oder wenn diese – was vorteilhafter ist – noch geleistet werden soll (sie beträgt im Normalfall 10% des
Endverkaufspreises). Der Privatvertrag sollte folgende Punkte enthalten:
Eine klare Bestimmung des Endpreises
Bestimmung der Anzahlung (eindeutige Erklärung,
dass 10% angezahlt worden sind), Angaben über vorhandene Hypotheken (oder sonstige Lasten auf dem Grundstück)
Festlegung einer verbindlichen Frist zur
notariellen Beurkundung (aber nur für den Fall, dass Sie den definitiven Kauf innerhalb der festgesetzten Frist tätigen können)
Festlegung einer Entschädigungssumme für
den Fall, dass die Beurkundung nicht in der vereinbarten Frist erfolgt.
Will der Verkäufer den Kaufvertrag nicht fristgerecht notariell beurkunden lassen, so hat
der Käufer laut Zivilgesetzbuch zwei Wahlmöglichkeiten:
Er kann auf den Vertragsabschluss
verzichten und von der
Verkäuferseite den zweifachen Anzahlungsbetrag als Entschädigung verlangen, sofern die
Anzahlung im Vertrag als "arras" oder "señal" bezeichnet wurde.
Er kann abwarten, als wenn nichts
geschehen wäre.
5. Wie kann ich mich davor schützen,
dass der Verkäufer nach Abschluss des privatschriftlichen "Vorvertrages" die Immobilie an einen Dritten veräußert, der einen höheren Preis
zahlt?
Das Interesse der Deutschen an Immobilienbesitz in Spanien nimmt weiter zu, damit auch das
Spekulationsfieber vieler Immobilieneigentümer. Es werden daher auch unter deutschen Hauseigentümern häufig mit mehreren Käufern sog.
Kaufabsichtserklärungen bzw. unpräzise, geringe rechtliche Bindungswirkung entfaltende Vorverträge abgeschlossen. Mit keinem will man sich zunächst
binden.
Den Zuschlag erhält schließlich der Höchstbietende. Um dies zu vermeiden, bleibt Ihnen
als Käufer nur die Möglichkeit, einen Optionsvertrag abzuschließen. Dieser verpflichtet den Verkäufer, Ihnen die Immobilie zu dem genannten
Kaufpreis zu übertragen. Unterzeichnen Sie lediglich sog. Vorverträge bzw. Absichtserklärungen und leisten eine Anzahlung, so kann sich der Verkäufer
von dem Vertrag unter Rückerstattung des doppelten Anzahlungsbetrages lösen. Solche Verträge werden von spanischen Gerichten oftmals als sog.
contrato de arras ausgelegt.
TIPP:
Wollen Sie sich auf jeden Fall den Kauf einer bestimmten Immobilie sichern, so unterzeichnen Sie nur einen Optionsvertrag und keine anderslautenden Erklärungen.
Wünschen Sie 100% Sicherheit, so lassen Sie die Option auch im Grundbuch eintragen.
6. Wie funktioniert die Kaufoption
in Spanien, und worauf muss ich hier achten?
Der contrato de opción gewährt der optionsberechtigten Partei (in der Regel dem Käufer)
das Recht, die Immobilie innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zu dem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer wiederum verpflichtet
sich, die Immobilie zu diesen Bedingungen zu verkaufen.
Wird die Option für einen Zeitraum von nicht mehr als vier Jahren gewährt, kann der
Optionsvertrag als solcher ins Grundbuch eingetragen werden. Dies ist aus Gründen der Sicherheit zu empfehlen. Bedenken Sie aber, dass die Eintragung
einer Kaufoption keine Veräußerungssperre der Immobilie bedeutet, d.h. dass das Grundstück auch weiterhin auf Dritte übertragen werden kann. Die im
Grundbuch eingetragene Kaufoption gibt Ihnen das Recht, die Immobilie, gleich von welchem Eigentümer (d.h. auch von einem nach der Optionseintragung
als neuen Eigentümer eingetragenen Dritten) zu den im Optionsvertrag vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Der Eigentümer muss Ihnen zu diesen
Bedingungen verkaufen.
Für die Eintragung einer Option im Grundbuch ist notwendig, dass Sie eine öffentliche
Urkunde (notarielle Beurkundung) über die Kaufoption erstellen. Dort muss ausdrücklich festgehalten werden, zu welchem Preis der spätere Kauf/Verkauf
beurkundet werden soll. Sind die vorgenannten Bedingungen nicht eingehalten worden, so kann die Kaufoption nicht im Grundbuch eingetragen werden. Auch
in solch einem Fall verpflichtet die Option selbstverständlich die optionsgewährende Partei. Sollte jedoch der Verkäufer, der Ihnen die Option gewährt
hat, das Grundstück an einen Dritten verkaufen, so wird dieser durch die Option nicht verpflichtet.
FAZIT:
Wünschen Sie 100%ige Sicherheit, so bestehen Sie auf der notariellen Beurkundung. Sowohl der privatschriftliche als auch der notariell beurkundete
Optionsvertrag wird mit 6% (bzw. 7%) Grunderwerbsteuer des Optionswertes (nicht des zukünftigen Kaufpreises) besteuert. Der Wert der Option muss 5% des
späteren Kaufpreises betragen.
7. Fallen beim Kauf mittels
Privatvertrag auch Steuern an?
Unabhängig davon, ob es sich um einen Kaufvertrag in öffentlicher Urkunde oder in
privatschriftlicher Form handelt, ist der Kauf steuerbelastet.
Nur: Die spanische Finanzverwaltung erlangt nicht ohne weiteres Kenntnis von der Existenz
eines Privatvertrages. Daher wird in der Praxis so gut wie nie auf den vereinbarten Kaufpreis die 6%ige Grunderwerbsteuer entrichtet. Um dieser
weitverbreiteten Steuerumgehung einen Riegel vorzuschieben, beginnt die Verjährungsfrist für die Steuerzahllast erst, wenn die Finanzverwaltung von
dem privatschriftlichen Vertrag Kenntnis erlangt hat (z.B. wenn zu einem späteren Zeitpunkt eine notarielle Urkunde des Privatvertrages erteilt wird).
8. Soll ich den Kaufvertrag
notariell beurkunden lassen?
Im Grundbuch können Sie – von einigen
wenigen Ausnahmen abgesehen – als Eigentümer nur eingetragen werden, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.
Der notarielle Kauf und Verkauf kann nach
Entrichtung der 6 - bzw. 7%igen Grunderwerbsteuer (falls Sie von einer Privatperson kaufen) den Rechtsübergang gegenüber Dritten durch die Publizität
des Grundbuchs eindeutig absichern.
Nur durch die Eintragung des notariellen
Kaufvertrages im Grundbuch ist gewährleistet, dass Ihre Immobilie nicht mehr für Schulden des Verkäufers haftet. Solange der Verkäufer noch im
Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, können Gläubiger für ihre Forderungen Sicherungsrechte auf die Immobilie eintragen lassen.
Der notarielle Kauf und Verkauf hat
zusammen mit der Abtretung des Eigentums auch die "symbolische" Übergabe des Besitzes zur Folge. Diese Rechtsfolge kann sich im Falle einer
Forderung (z.B. ein Verbot) in Verbindung mit illegalen Bewohnern als sehr wichtig erweisen.
Nur die Eintragung Ihrer Immobilie im
spanischen Grundbuchamt ermöglicht deren Beleihung (Hypotheken etc.). Auch werden Sie bei einem späteren Verkauf des Objektes einfacher einen höheren
Preis erzielen können.
Durch notarielle Beurkundung schränken
Sie die Ursachen ein, die zur Ungültigkeit des Vertrages führen könnten. Niemand kann z.B. einwenden, dass die Unterschriften gefälscht wurden.
9. Ersetzt der Notar den
Rechtsanwalt?
Im Gegensatz zum deutschen Notar ist der spanische Notar nicht verpflichtet, die Rechtmäßigkeit
des Vertrages zu überprüfen und Sie als Käufer über die Risiken aufzuklären. Er beschränkt sich darauf, die Identität der Parteien, ihre Geschäftsfähigkeit
und das Datum der Beurkundung festzustellen.
Folgende Aspekte überprüft der spanische Notar nicht:
Ist der Verkäufer auch wirklich der
Eigentümer?
Ist die Immobilie frei von Lasten?
Bestehen latente Risiken durch die
Erschließung, wie etwa Erschließungsgebühren, zukünftige Enteignung wegen Bauplannormen etc.?
Deswegen ist es auch sehr ratsam, die
rechtlichen Verhältnisse der Immobilie vor dem Notartermin fachkundig überprüfen zu lassen. Vertrauen Sie auch nicht blindlings den Abogados, den
spanischen Anwälten, die Ihnen von den Bauträgern vorgegeben werden. Hier herrscht ein Interessenkonflikt, da diese Abogados nicht selten auf beiden
Seiten abrechnen und nicht unabhängig sind.
TIPP:
Seien Sie vor dem Kaufvertrag ruhig etwas misstrauisch und informieren Sie sich gründlich. Fragen Sie den Notar danach, ob er eine spanische
Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lässt. Fragen Sie ihn nicht, so wird er dies auch in 99,9% der Fälle nicht tun.
10. Welche Notargebühren fallen
bei der Beurkundung des Kaufvertrages an und welche Kosten entstehen bis zur Eintragung im Grundbuch?
In der Regel bewegen sich die Gebühren des Notars zwischen 0,5 - 1% des beurkundeten
Immobilienwertes. Die Mindestgebühren liegen bei ca. 25.000 Peseten. Die Honorare hängen entscheidend davon ab, welcher Beurkundungswert zu Grunde
liegt und wie viele Rechtsvorgänge beurkundet werden.
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