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70. Welche unterschiedlichen Mietverhältnisse gibt es in Spanien?
Es können drei Arten von Mietverhältnissen unterschieden werden:
der Wohnraummietvertrag als Hauptwohnsitz
des Mieters,
sonstige Raummietverträge, wie z.B. die
Vermietung von Bungalows, Apartments als Zweit- oder Ferienresidenz,
gewerbl. Mietverträge über Geschäftsräumee,
Büros etc.
71. Welche sind die wichtigsten
rechtlichen Aspekte der Wohnungsvermietung?
Die gesetzliche Mindestdauer des Mietvertrages beträgt 5 Jahre und kann
einzelvertraglich verlängert werden. Vereinbarungen, die die Laufzeit des Mietvertrages verkürzen, sind nichtig. Selbstverständlich gibt es in
Spanien auch sog. Zeitmietverträge.
Die rechtsgültige Vereinbarung einer kürzeren Vertragslaufzeit als fünf Jahre ist jedoch
an sehr enge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Der Mieter besitzt ein gesetzliches Vorkaufsrecht hinsichtlich der Immobilie. Dieses ist nur beim
Verkauf eines Mietshauses ausgeschlossen.
Nach Art. 25.8 des spanischen Mietgesetzes (ley de arrendamientos urbanos) ist es in Verträgen
mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren zulässig, das Vorkaufsrecht des Mieters auszuschließen. Dies muss aber vertraglich festgehalten werden.
Die Abtretung der Rechte aus einem
Mietvertrag zu Gunsten eines anderen Mieters kann nur mit schriftlichem Einverständnis des Vermieters erfolgen.
Der Mietzins wird zwischen Vermieter und Mieter frei ausgehandelt. Die zu hinterlegende
Kaution beträgt eine Monatsmiete.
Der Wohnraummietvertrag soll dem Mieter
ein langfristiges Mietverhältnis sichern. Das spanische Mietgesetz vom 1. Januar 1995 ist daher sehr mieterschutzfreundlich formuliert.
72. Welche sind die Hauptaspekte
eines Zeitmietvertrages (arrendamiento de temporada) und worin besteht der Unterschied zur touristischen Vemietung?
Bei diesem Vertragstyp wird die Vertragsdauer von beiden Parteien frei
festgelegt. Die zu hinterlegende Kaution beträgt bis zu zwei Monatsmieten. Es handelt sich hier vornehmlich um Verträge der Vermietung von
Ferienimmobilien an Touristen und um Verträge mit einer Laufzeit von unter einem Jahr.
Zu unterscheiden sind diese Verträge von
der so genannten explotación turística, d.h. der touristischen, gewerblichen Vermietung, die sich nach den Bestimmungen des span. Zivilgesetzbuches
und nach Sondergesetzen richtet. Eine gewerbliche Vermietung liegt immer dann vor, wenn die beiden nachfolgenden Bedingungen zusammen erfüllt sind:
Die Dauer der Vermietung muss zwischen 3
und 45 Tagen liegen, und der Vermieter muss neben der Überlassung des Wohnrechts zusätzliche Dienstleistungen erbringen, wie etwa Pauschalarrangements
etc.
Das Mietgesetz findet auf diese Art von
Mietverträgen keine Anwendung. Die Betreibung dieser touristischen Anlagen ist an die Erfüllung vieler administrativer Auflagen gebunden.
73. Was muss ich bei der
Vermietung eines Geschäftslokals beachten?
Die Mietdauer kann von beiden Parteien frei festgelegt werden. Das Gesetz anerkennt jedoch
eine Reihe von Rechten zu Gunsten des Mieters, wie z.B. das Vorkaufsrecht im Fall der Veräußerung durch den Vermieter/Eigentümer, Kundschaftsentschädigung
im Falle der Kündigung des Vertrages durch den Vermieter (unter bestimmten Bedingungen) etc. Bei gewerblichen Mietverträgen sind Ausschlussklauseln für
ein Vorkaufsrecht etc. üblich.
ACHTUNG:
Bei diesen Verträgen bestimmt der Modus der Mietzahlung die Laufzeit des Vertrages, sofern keine eindeutige Regelung getroffen wurde. Sie liegt bei
einem Jahr, wenn ein jährlicher Mietzins vereinbart wurde; bei einem Monat, wenn ein monatlicher Zins vereinbart wurde.
74. Welche Möglichkeiten habe
ich, falls mein Mieter die Miete nicht zahlt?
Hier sieht das Gesetz eine Zwangsräumung (proceso de desahucio) vor. Es ist ein
gerichtlich einzuleitender Räumungsprozess, der im Vergleich zu den gewöhnlichen Zivilverfahren schneller abgewickelt wird. Hierbei besteht auch die Möglichkeit,
die Zahlung rückständigen Mietzinses mit der Zwangsräumung unter Zuhilfenahme des Staates zu erreichen.
75. Kann ich als Mieter einer
gewerblichen Immobilie den Mietvertrag auf einen Dritten übertragen?
Sie können als Mieter einer gewerblichen Immobilie die Rechte und Pflichten des
Mietvertrages auf Dritte übertragen.
Dies bedeutet, dass Sie aus dem Vertragsverhältnis austreten und der neue Mieter in das
bestehende Vertragsverhältnis eintritt. Abzugrenzen ist der traspaso von einer Untervermietung, bei der Sie als Hauptmieter weiterhin im Mietverhältnis
verbleiben.
Voraussetzung eines wirksamen traspaso ist, dass das Recht auf Abtretung nicht im
Mietvertrag ausgeschlossen wurde.
Zusätzliche Bedingungen:
Der Vermieter muss vorab über den Wechsel
informiert werden.
Sie müssen den neuen Mieter darüber
informieren, dass der Vermieter für den Fall seiner Zustimmung die Miete um 20% anheben kann.
Es ist allgemein üblich, dass Sie als
bisheriger Mieter für die Übertragung des Geschäftslokals (und des Mietvertrags) eine Abstandszahlung erhalten.
TIPP:
Gut beratene Vermieter sichern sich privatschriftlich das Recht, am Traspaso-Entgelt zu partizipieren.
76. Kann ein Mietvertrag im
Grundbuch eingetragen werden?
Dies ist seit 1995 möglich. Es muss generell auch hier zwischen Wohnmietverträgen und
sonstiger Raummiete (gewerbliche Immobilien, Zeitmietverträge u.a.) unterschieden werden. Bei Wohnmietverträgen (Hauptwohnsitz) besteht für eine
gesetzlich geschützte Frist von 5 Jahren auch für den neuen Erwerber einer Immobilie kein Kündigungsrecht, auch wenn der Mietvertrag nicht im
Grundbuch eingetragen ist. Sieht der Vertrag hingegen eine Laufzeit von mehr als 10 Jahren vor und ist nicht im Grundbuch eingetragen, so muss der neue
Eigentümer nur maximal 5 Jahre unkündbare Laufzeit respektieren.
Bei sonstigen Raummietverträgen ist der Erwerber der Immobilie gar nicht an den
Mietvertrag gebunden, wenn dieser nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dem Mieter stehen aber im Falle einer Kündigung möglicherweise
Schadensersatzansprüche gegen den ehemaligen Eigentümer zu.
o Voraussetzung für eine Grundbucheintragung ist, dass ein notariell beurkundeter
Mietvertrag vorliegt und die Immobilie selbst und der Vermieter als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
TIPP:
Da in Spanien der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete stark ausgehöhlt ist, empfehlen wir Ihnen insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen mit hohen
Investitionskosten als Mieter eine notarielle Beurkundung des Vertrages zu verlangen.
77. Kann ich einen Mietvertrag mit
einer Kaufoption verbinden?
Ja, dies ist möglich. In der Praxis werden die Mietzinszahlungen vom vertraglich
vereinbarten Kaufpreis abgezogen. Voraussetzung ist jedoch, dass sowohl der Kaufpreis der Immobilie als auch die Anrechnung der Mietzahlungen auf den
Kaufpreis in der Kaufoption eindeutig bestimmt werden. (Zur
Kaufoption siehe Frage 25.)
78. Bestehen rechtliche Bedenken
gegen den Verkauf einer vermieteten Immobilie, und wie wirkt sich das dem Mieter zustehende Vorkaufsrecht aus?
Sie müssen das Mietverhältnis bei der notariellen Beurkundung offenbaren, damit dies
urkundlich Niederschlag findet. Wurde das Vorkaufsrecht nicht ausgeschlossen, so sind Sie als Eigentümer verpflichtet, dem Mieter 30 Tage vor
Vertragsunterzeichnung Ihre Verkaufsabsicht und den Kaufpreis mitzuteilen. Dieser Preis kann bei einem eventuellen Kauf/Verkauf nicht herabgesetzt
werden. Während dieser 30-tägigen Frist kann der Mieter das Objekt zum mitgeteilten Kaufpreis erwerben. Ist dem Mieter das Vorkaufsrecht durch den
Eigentümer nicht mitgeteilt worden, so verbleibt ihm das Recht, innerhalb von 30 Tagen ab Kenntniserlangung von der Veräußerung sein Vorkaufsrecht
noch gegenüber dem Erwerber geltend zu machen.
ACHTUNG:
Der spanische Notar beurkundet den Kaufvertrag nicht, sofern Sie bei der Angabe, dass das Objekt vermietet ist, ihm gegenüber nicht den Nachweis
erbringen, dass der Verkauf dem Mieter zeitig angezeigt wurde.
TIPP:
Beachten Sie, dass das Vorkaufsrecht bei Verträgen von zeitlich beschränkter Mietdauer nicht gilt. Ist das Mietobjekt ein Geschäftslokal, kann der
Verzicht auf das Vorkaufsrecht vertraglich festgelegt werden. Nur bei der Wohnraumvermietung besteht stets ein Vorkaufsrecht .
79. Sind Mieteinkünfte aus der
spanischen Immobilie auch in Deutschland steuerpflichtig?
Im Gegensatz zu der üblichen deutschen Abkommenspraxis
(Doppelbesteuerungsabkommen) werden die in Spanien steuerpflichtigen Immobilieneinkünfte nicht von der deutschen Besteuerung freigestellt. Deutschland
wendet nach Art. 23 Abs. 1 (b) (ee) DBA Deutschland-Spanien das Anrechnungsverfahren an. Mit anderen Worten: Deutschland darf ungeachtet der spanischen
Versteuerung Steuern erheben. Die spanische Steuer wird aber auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet.
80. Wird der Abschluss eines
Wohnungsmietvertrags bzw. ein Vertrag über eine gewerbliche Immobilie besteuert und wenn ja, mit welchem Steuersatz?
Mietverträge für Wohnungen auf den Kanarischen Inseln und auf dem Festland werden nicht
mit der spanischen Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) bzw. der kanarischen Mehrwertsteuer IGIC (Impuesto General Indirecto Canario)
besteuert. Sie werden aber mit der Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) belastet. Auf dem Festland wird bei der Vermietung von
Geschäftslokalen auf den Mietzins ein USt-Satz von 16% (IVA) und auf den Kanarischen Inseln von 4,5% (IGIC) erhoben
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