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92. Was beinhaltet das Küstengesetz (ley de costas)?
Um eine unkontrollierte Bebauung der Küstenstreifen zu verhindern, trat 1988 das spanische
Küstengesetz in Kraft. Dieses unterteilt die Küstengebiete in drei Zonen: das Meeresufer, die daran anschließende Schutzzone und die sog.
Einflussnahmezone. Alle drei Gebiete unterliegen Beschränkungen hinsichtlich der Bebaubarkeit und Nutzung.
Meeresufer
Das Meeresufer selbst und die Strandgrundstücke sind im Rahmen der zona marítima
terrestre zu öffentlichem Eigentum erklärt worden. Dort gelegene Grundstücke können weder verkauft noch verpfändet werden. Ebenso ist Ersitzung
eines Grundstücks, die sog. usurpación, ausgeschlossen. Die Nutzung maritimer Ufergestade ist nur im Rahmen einer zeitlich begrenzten behördlichen
Erlaubnis für Dienstleistungen möglich ( z.B. für eine Strandbar oder ein Strandcafé).
Grundstücke, die sich bei Inkrafttreten des Küstengesetzes in Privateigentum befanden,
wurden kurzerhand enteignet. Den Eigentümern wird aber eine staatlich garantierte Nutzungskonzession von bis zu 60 Jahren gewährt.
Schutzzone
An das Meeresufer schließt eine Schutzzone (zona de servidumbre de protección) an. Diese
kann je nach Gebietslage 20 oder 100 Meter breit sein. In dieser Schutzzone ist privates Immobilieneigentum zulässig, unterliegt aber strengen
gesetzlichen Auflagen. Wegen der baulichen Besonderheiten beträgt die Breite der Schutzzone in städtischen Gebieten lediglich 20 Meter. Im Bereich der
Schutzzone sind keine Wohn- oder Hotelanlagen erlaubt. Gebäude, die allerdings bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes in diesem Bereich errichtet
waren, genießen Bestandsschutz. Soll eine in der Schutzzone gelegene Immobilie in das Grundbuch eingetragen werden, so ist grundsätzlich ein Nachweis
der Küstenaufsichtsbehörde vorzulegen, der bestätigt, dass die Liegenschaft nicht auf öffentlichem Grund und Boden belegen ist.
Grundsätzlich müssen in der Schutzzone Wegerechte errichtet werden. Die ersten sechs
Meter der Schutzzone werden einer sog. servidumbre de tránsito unterworfen. Dies soll sicherstellen, dass Fußgänger und Fahrzeuge nicht durch Bauten
behindert werden.
Einflussnahmezone
An die Schutzzone schließt sich die sog. Einflussnahmezone an, die sog. "zona de
influencia". Diese muss mindestens 500 Meter breit sein. In dieser Zone unterliegen Baumaßnahmen einer Volumenbeschränkung. "Betonwüsten"
sollen auf diese Weise verhindert werden.
93. Gibt es in Spanien Regionen,
in denen Immobilien geringer besteuert werden?
Auf den Kanarischen Inseln gibt es rechtliche Besonderheiten, die sich auf die Besteuerung
eines Immobilienerwerbs vorteilhafter auswirken als im übrigen Spanien.
Die Mehrwertsteuer auf den Kanarischen Inseln beläuft sich bei einem Erstverkauf der
Immobilie auf nur 4,5%, während sie in allen anderen Regionen Spaniens 7% oder 16% (z. B. für ein Geschäftslokal) beträgt.
Die zweite und nachfolgende Veräußerung der Immobilie wird mit der Grunderwerbsteuer
(Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) belastet. Der Steuersatz beläuft sich für ganz Spanien (inkl. Kanaren) auf 6% (7%) des verbrieften
Wertes.
Weder Mehrwertsteuer noch Grunderwerbsteuer fällt auf den Kanarischen Inseln an, wenn die
Immobilie von einer Gesellschaft erworben wird und diese auf den Kanarischen Inseln wirtschaftlich tätig ist. Die von der EU bereits genehmigte
Sonderzone Kanarische Inseln (ZEC genannt) bietet eine Vielzahl von steuerlichen Anreizen, die insgesamt zu einem Off-Shore führen, wobei u.a. extrem
hohe Ansparrücklagen, Steuergutschriften sowie ein Körperschaftsteuersatz von 1% locken.
94. Welches sind die häufigsten
Betrügereien beim Immobilienerwerb in Spanien?
Der mehrfache Verkauf einer Immobilie: Der
Eigentümer verkauft die Immobilie privatschriftlich an mehrere Personen nacheinander. Hierzu kommt es vor allem, wenn die Immobilie nicht im Grundbuch
eingetragen ist. Häufig gibt sich jemand als Eigentümer einer Immobilie aus, die ihm in Wirklichkeit nicht gehört. Deshalb sollte man sich gründlich
über die Identität des Verkäufers informieren und vorab überprüfen, ob das zum Verkauf angebotene Objekt sein Eigentum ist. Ist das Grundstück
nicht im Grundbuch eingetragen oder ist der Verkäufer nicht eingetragen, so sollten Sie Vorsicht walten lassen. Der vermeintliche Eigentümer sollte
zunächst sein Eigentum anhand von Steuerquittungen, Belegen des Katasteramtes, etc. nachweisen. Der Umstand, dass der vermeintliche Eigentümer den
Kauf/Verkauf notariell beurkunden lassen will, schließt mögliche Betrügereien nicht aus, weil der Notar nur die Angaben des Verkäufers und Käufers
beurkundet, diese jedoch nicht überprüft. Berücksichtigen Sie, dass Sie als gutgläubiger Erwerber kein Eigentum vom nicht berechtigten Verkäufer
erwerben können, sofern er nicht im Grundbuch eingetragen ist. In vielen Fällen hat der Verkäufer schon den Kaufpreis oder einen Teil des Kaufpreises
erhalten und ist nicht mehr ausfindig zu machen. Sobald die Verkaufsurkunde notariell beurkundet wurde, muss diese umgehend ohne Zeitverlust beim
Grundbuchamt eingereicht werden. Wird eine Immobilie nämlich zweimal verkauft, so wird die Person Eigentümer, die zuerst die Verkaufsurkunde beim
Grundbuchamt vorgelegt hat und nicht derjenige, der den Privatvertrag oder die escritura zuerst hat beurkunden lassen.
Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks
mit beschränkten Planungsmöglichkeiten: Mitunter werden Grundstücke als Bauland verkauft, obwohl dies in Wirklichkeit nicht zutrifft, da z.B. die von
der Bauplanung vorausgesetzte Mindestfläche nicht erreicht wird. l Verkauf einer Immobilie ohne Zufahrtsweg: Nicht selten werden Immobilien ohne
Zufahrtsweg verkauft. Das Bestehen einer "Zufahrt zur Immobilie" bedeutet nicht, dass das Grundstück ein im Grundbuch als grundbuchgleiches
Recht anerkanntes und eingetragenes Durchfahrtsrecht besitzt. Es kommt vor, dass der Besitzer des angrenzenden Grundstücks, über das die Zufahrt führt,
die Durchfahrtsmöglichkeit verweigert. Der Käufer muss das Durchfahrtsrecht dann gerichtlich durchsetzen.
95. Wie kann ich mich vor Betrügereien
schützen?
Bevor Sie sich zum Kauf entschließen, sollten Sie immer über einen aktuellen
Auszug des Grundbuchs verfügen. Nur so können Sie überprüfen, wer eingetragener Eigentümer ist und ob das Objekt belastet ist.
Die Überprüfung des Grundbuchauszuges klärt Sie auch darüber auf, ob eine Pfändung
durch das Finanzamt wegen säumiger Steuerzahlung besteht, die Immobilie dem spanischen Küstengesetz unterfällt, ein Verstoß gegen die Bauplanung
vorliegt oder die Immobilie mit Hypotheken belastet ist.
Ferner sollten Sie sich die letzten Zahlungsbelege über die Grundsteuer vorlegen lassen,
um zu überprüfen, ob diese Steuern bezahlt wurden und die Immobilie auf den Namen des Verkäufers eingetragen ist.
Empfehlenswert ist auch, vor Kaufabschluss bei den zuständigen Gemeindebehörden eine
Auskunft bzw. eine Bescheinigung über bauplanungsrechtliche Umstände einzuholen. So lässt sich recherchieren, ob die Bauplanung in Zukunft Änderungen
erfahren wird, die sich auf die Immobilie auswirken.
96. Was tun, wenn ich Opfer eines
Betrugs bin?
Man sollte nicht allzu viel Zeit mit fruchtlosen Verhandlungen verlieren, da der Betrüger
dem Käufer oft falsche Hoffnungen macht und die Verhandlungszeit dafür nutzt, um in der Zwischenzeit die Immobilie auch an Dritte weiterzuveräußern.
Sie sollten sich auf jeden Fall fachkundig beraten lassen und die notwendigen gerichtlichen Schritte – Zivil- oder Strafklage – einleiten. Ziel
sollte es sein, so schnell wie möglich eine einstweilige Verfügung oder Vormerkung beim Grundbuchamt zu erlangen. Erst wenn die Klage eingereicht
wurde, ist es an der Zeit, mit dem Veräußerer zu verhandeln.
97. Was sind die wichtigsten Tipps
beim Immobilienkauf?
Kaufen Sie niemals unter Zeitdruck oder unter Druck der Verkäuferseite oder des Maklers.
Besichtigen Sie Alternativangebote, um das reale Kaufpreisgefüge kennen zu lernen.
Denken Sie auch an die Zukunft. Wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen, sollten Sie frühzeitig
die juristischen und besonders die steuerlichen Implikationen bedenken.
Oftmals wird die Vermögensnachfolge des spanischen Vermögens nicht frühzeitig bedacht,
was dazu führt, dass Erben in Spanien eine böse Überraschung erleben. Die Erbschaftsteuer, die Sie auch als Deutscher bei Immobilienerwerb durch
Erbfolge in Spanien zahlen müssen, ist erheblich höher als die deutschen Steuersätze. Hätte der Erblasser seine Vermögensnachfolge hinsichtlich des
spanischen Vermögens frühzeitig geplant und die notwendigen Maßnahmen ergriffen, so wäre seinen Erben die böse Überraschung erspart geblieben.
Verlassen Sie sich nur auf die Informationen Ihrer Vertrauenspersonen. Den Aussagen der vom
Verkäufer oder Makler gestellten Personen, wie etwa Rechtsanwälten, sollten Sie mit einem gesunden Misstrauen begegnen.
Schenken Sie nicht automatisch allen Deutschen in Spanien größeres Vertrauen als
Spaniern. Die Erfahrung lehrt, dass nicht wenige Landsleute mit zweifelhaften Geschäftsgebaren das Vertrauen deutscher Immobilienkäufer ausnutzen.
98. Sollte ich meine Immobilie in
Spanien versichern, und wenn ja, wie?
Selbstverständlich sollten Sie auch in Spanien Ihre Immobilie entsprechend absichern.
Vergleichbar mit den deutschen Versicherungsverträgen gibt es auch in Spanien die allgemeine Haftpflicht, die Hausversicherung gegen Brand, Wasserschäden,
Sturmschäden sowie die Hausratsversicherung.
Sie sollten auch in Spanien besonders auf das Kleingedruckte achten, da auch bei spanischen
Versicherungsgesellschaften der Teufel im Detail steckt. Mittlerweile gibt es in einigen Regionen Spaniens auch Versicherungsmakler, die ins Deutsche übersetzte
Verträge zur Verfügung stellen.
Hierbei wird aber übersehen, dass im Streitfall allein die spanische Fassung maßgeblich
ist und die Übersetzungen nicht selten fehlerhaft und irreführend sind.
99. Was muss ich bei einer
Existenzgründung in Spanien beachten?
Die spanische Verwaltung ist sehr schwerfällig ist und wartet mit sehr engen Vorschriften
auf. Sie benötigen für Alles und Nichts eine Genehmigung, die mit Gebühren und endlosem Anstehen bei Ämtern verbunden ist.
Daher sollte man sich in Spanien für Behördengänge einer Agentur, einer sog. Gestoria,
bedienen, die den Papierkrieg übernimmt. Eine professionelle und weitsichtige Gestaltung und Planung in rechtlicher und steuerlicher Sicht sollten sie
von den Gestorias aber nicht erwarten.
Sehr wichtig ist das Beantragen einer NIE-Nummer!
(siehe
Fragen 84 und 85)
100. Welche rechtlichen
Gestaltungsmöglichkeiten gibt es für die Gründung einer neuen Existenz?
Bei haftungsintensiven Tätigkeiten sollten Sie die Gründung einer spanischen
Kapitalgesellschaft in Erwägung ziehen. Hier bieten sich die spanische GmbH (S.L.) und die spanische AG (S.A.) an. Die S.L. besitzt ein
Mindeststammkapital von Ptas. 500.000,- (ca. 5.700 DM). Die S.A. muss ein Mindeststammkapital von Ptas. 10 Mio. haben (ca. 112.000 DM). Die S.L. ist
auch in Form der EinMann-GmbH zu gründen.
Vertreten wird die S.L. von einem oder mehreren Verwaltern (administradores), den Geschäftsführern
in Rechten und Pflichten vergleichbar. Die S.L. muss eine geordnete Buchführung haben und einmal jährlich den Jahresabschluss beim spanischen
Handelsregister hinterlegen. Bei Unterlassen und verspäteter Hinterlegung drohen empfindliche Geldstrafen. Bei der S.L. muss wenigstens ein
Arbeitnehmer bei der spanischen Sozialversicherung angemeldet sein.
Die spanischen Krankenkassen suchen stichprobenartig nach nicht angemeldeten Arbeitsverhältnissen
(Scheinselbstständigen). Wenn sie fündig werden, drohen hohe Nachzahlungen und Geldstrafen.
Eine gewerbliche Tätigkeit können Sie auch als sog. autónomo (Einzelunternehmer) ausüben.
Hierfür müssen Sie sich bei den Finanzbehörden unter der genauen Bezeichnung der Tätigkeit, die nach Klassen (epígrafes) eingeteilt ist, anmelden.
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