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11. Auf welche Risiken sollte ich das Grundbuch vor Vertragsunterzeichnung prüfen lassen?
Wie in Deutschland führt das Grundbuchamt (registro de la propiedad) für alle Liegenschaften ein Grundbuch, in
dem die rechtliche Historie und alle wichtigen Rechtsveränderungen der Immobilie festgehalten sind. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie
deshalb auf jeden Fall durch einen Anwalt einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple informativa) anfordern, aus dem sich u.a. ergibt, ob
der Verkäufer auch der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist,
die von den Verkäufern angegebene Fläche mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmt,
der Eigentümer befugt ist, die Immobilie zu veräußern oder gar – wie für den Fall der Gütergemeinschaft
als eingetragene Eigentümer – der Miteigentümer (Ehegatte) auch unterschreiben muss,
das Haus selbst durch eine Neubauerklärung eingetragen ist. Es ist keine Seltenheit, dass nur
Grund und Boden eingetragen sind. Vergewissern Sie sich auch, dass eine Neubauerklärung überhaupt eingetragen werden kann. Manchmal weicht der Bau
derart von der Baugenehmigung ab, dass eine Neubauerklärung nicht erteilt wird,
Belastungen auf die Immobilie, wie z. B. Hypotheken, eingetragen sind.
12. Was hat es mit der "Unterverbriefung" auf sich, und welche Risiken sind damit verbunden?
In Spanien wird der tatsächlich gezahlte Kaufpreis selten auch notariell beurkundet. Dies geschieht aus folgenden
Gründen:
Die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer (6% bzw. Mallorca 7% des notariell beurkundeten
Verkaufspreises) sowie die Notargebühren und sonstigen Kosten fallen günstiger aus.
Der eventuell zu versteuernde Vermögenszuwachs des Verkäufers ist formal geringer.
Beachten Sie aber:
Krasse Unterverbriefungen werden von den spanischen Finanzbehörden genauestens überprüft und mit empfindlichen
Geldbußen sanktioniert. Bis zum 15.07.1998 war die spanische Finanzverwaltung gar berechtigt, bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen ein gesetzliches
Vorkaufsrecht auszuüben und die Immobilie so zum beurkundeten Betrag selbst zu erstehen. Führt die Finanzverwaltung eine Überprüfung der
Wertberechnung durch und wird ein höherer Wert als der beurkundete Kaufpreis festgestellt, so müssen 6% Grunderwerbsteuer (ITP) auf den
Differenzbetrag nachentrichtet werden. Hinzu kommt eine Geldstrafe, die zwischen 50 und 150% des hinterzogenen Steuerbetrages betragen kann.
Ein weiteres Risiko besteht für den Fall, dass es zwischen dem Verkäufer und dem Käufer später zu
Meinungsverschiedenheiten kommt und z. B. Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden. Diese bemessen sich nicht selten allein nach dem notariell
beurkundeten Wert.
13. Im Besitz welcher Dokumente sollte die Verkäuferseite sein?
Zu nennen ist hier vor allem die Original - Eigentumsurkunde, die sog. escritura. Überprüfen Sie auch, dass
diese regulär im Grundbuch eingetragen ist. Fotokopien der escritura sollten Sie nicht akzeptieren. Für den Fall, dass der Verkäufer nur mittels
Privatvertrag gekauft hat, sollte dieser Vertrag im Original vorgelegt werden.
Wenn es sich um ein Grundstück handelt, das später noch geteilt werden soll, so müsste der Verkäufer im Besitz
der entsprechenden Teilungsgenehmigung der Gemeinde sein. Dies gilt erst recht, wenn diese Voraussetzung einer jeden Teilung ist (was immer dann
zutrifft, wenn eine Gesetzgebung bezogen auf die Mindestfläche für Grundstücke besteht).
Handelt es sich um einen Erstverkauf durch den Bauherrn, so sollten Sie die Bewohnbarkeitserklärung (cédula de
habitabilidad), einen Nachweis der bezahlten Gemeindesteuer und die Quittung der IBI (Grundsteuer) verlangen.
Überprüfen Sie, dass die Beschreibung im Grundbuch mit der des Katasteramtes übereinstimmt.
Überprüfen Sie auch, ob die Beschreibung von Grundstücken im Grundbuch mit der Realität vor Ort übereinstimmt,
wie etwa die Beschreibung der Grenzverläufe etc.
Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, so muss er Ihnen bestätigen, dass er seinerzeit beim Kauf die
Investitionen beim spanischen Register für Auslandsinvestitionen (registro español de inversiones extranjeras) mit dem dafür vorgesehenen Formular
(zzt. MC-3A) angemeldet hat. Dieses Formular ist speziell dann von Bedeutung, wenn Sie als Käufer ebenfalls nicht in Spanien ansässig sind. Als Käufer
müssen auch Sie die Investition (den Kauf) bei diesem Register deklarieren.
14. Wann soll die Schlüsselübergabe stattfinden?
Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet worden ist, empfehlen wir, die Schlüsselübergabe zu verlangen. Dies
ist vor allem dann unerlässlich, wenn der Kaufvertrag mittels Privatvertrag getätigt wurde, da der Verkauf selbst in Frage gestellt werden könnte,
wenn Sie die Wohnung nicht sofort bewohnen. Die Schlüsselübergabe dokumentiert den Eigentumsübergang.
15. Soll der Kauf/Verkauf im Grundbuch eingetragen werden?
Auch in Spanien gilt der Grundsatz des guten Glaubens an alle Eintragungen im Grundbuch.
Mit anderen Worten: Jeder, der in das Grundbuch Einsicht nimmt und feststellt, dass der Verkäufer noch im
Grundbuch eingetragen ist, könnte im guten Glauben von diesem die Immobilie erwerben und seinen Kaufvertrag notariell beurkunden lassen.
Die Grundbucheintragung des notariellen Kaufvertrages sollten Sie vornehmen lassen, um unerfreuliche Doppelverkäufe
und die weitere Haftung der Immobilie für Verbindlichkeiten (Schulden) des Verkäufers zu vermeiden.
Voraussetzung für die Eintragung Ihres Kaufvertrages im Grundbuch ist, dass
das zum Verkauf stehende Grundstück im Grundbuch auf den Namen des Verkäufers eingetragen
ist. Dies muss vor Erteilung der notariellen Urkunde überprüft werden, um böse Überraschungen zu vermeiden.
eine notarielle Kaufurkunde vorliegt,
die Grunderwerbsteuer von 6 % (7 %) von Ihnen als Käufer bezahlt wurde. Zur Eintragung des
notariellen Kaufvertrages müssen Sie eine Quittung der Finanzbehörde über die bezahlte Grundsteuer vorlegen
16. Was ist zu veranlassen, wenn der Verkäufer nicht im Grundbuch eingetragen ist?
Hier müssen zwei Fälle unterschieden werden:
Das Grundstück ist zwar im Grundbuch eingetragen, jedoch auf den Namen eines früheren Eigentümers.
Das Grundstück ist bisher noch nicht im Grundbuch eingetragen.
Für beide Fälle existieren notarielle und gerichtliche Verfahren, die besagte Mängel
beseitigen. Wollen Sie trotz dieses "Mangels" den Kaufvertrag abschließen, so sollten Sie eine beachtliche Preisreduzierung verlangen. Ein
Grundstück, das selbst bzw. dessen veräußernder Eigentümer nicht im Grundbuch eingeschrieben ist, verliert auf Grund der vorgenannten Risiken
deutlich an Wert. Zusätzlich empfehlen wir, den Vertrag mit einer Auflösungsbedingung (clausula resolutoria) zu versehen, für den Fall, dass die
Nicht-Eintragung bestehen bleibt. Der Verkäufer wäre dann vertraglich verpflichtet, den Vertrag rückabzuwickeln, mit der Folge, dass alle Zahlungen
zurückerstattet werden müssen.
17. Was ist zu veranlassen, wenn das Grundstück zwar im Grundbuch eingetragen ist, aber mit einer kleineren Fläche?
Viele Käufer unterlassen es, größere Grundstücke vor Unterzeichnung des privatschriftlichen oder notariellen
Kaufvertrages vermessen zu lassen. Steht dann noch in der notariellen Urkunde der Hinweis, das Grundstück wurde als sog. cuerpo cierto, d.h.
"gekauft wie gesehen" erworben, so sind Minderungsansprüche gegen den Verkäufer fast immer ausgeschlossen.
Für die Korrektur des Grundbucheintrags gibt es indes Lösungswege. Die Abweichung von der tatsächlichen Fläche
kann durch zwei unterschiedliche Verfahren geheilt werden.
Da es sich jedoch auch hier um komplexe Verfahren handelt, sollten Sie einen erfahrenen Rechtsanwalt vor Ort
hinzuziehen und die damit verbundenen Kosten bei der Vereinbarung des Kaufpreises berücksichtigen. Sicher fahren Sie, wenn Sie das Grundstück vor dem
Kauf vermessen lassen. Auch sollten Sie die tatsächliche Grundstücksfläche zusammen mit einem Grundstücksplan in der escritura festhalten lassen.
18. Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, wenn ich einen privaten Kaufvertrag abgeschlossen habe und sich der Verkäufer
später weigert, den Vertrag beurkunden zu lassen?
Oft werden zur Vermeidung steuerlicher Belastungen lediglich privatschriftliche Kaufverträge abgeschlossen.
Häufig ist der Verkäufer später nicht mehr bereit, eine notarielle Beurkundung vorzunehmen. Stellen Sie deshalb
grundsätzlich die Bedingung, dass der Kaufvertrag zunächst notariell beurkundet und erst danach der Kaufpreis gezahlt wird. Sollte der Verkäufer die
notarielle Beurkundung verweigern, so bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, mit Ihrem Anwalt den Klageweg zu beschreiten.
19. Wie erfahre ich, ob meine Wunschimmobilie frei von Lasten ist bzw. wie hoch etwaige Lasten sind?
Sie können sich beim Grundbuchamt über die Lastenfreiheit der Immobilie informieren. Der Grundbuchauszug (copia
simple informativa) enthält nachfolgende Informationen:
Hypotheken
Vermietungen (in einigen Fällen)
Nießbrauchrechte
Dienstbarkeiten
Wegerechte
Zwangsvollstreckungen
rechtshängige Prozesse
Existenz von Ausgleichsorganisationen
Steuernachforderungen
Verfügungsbefugnis
Was die eingetragenen Hypotheken anbelangt, so sollten Sie zusätzlich von der Verkäuferseite
ein von der Gläubigerbank ausgestelltes Zertifikat verlangen, das den aktuellen und noch zu zahlenden Schuldsaldo nebst Zinsen aufführt.
20. Gibt es Lasten, die nicht aus dem Grundbuchauszug zu ersehen sind?
Das Küstengesetz: Immobilien in unmittelbarer Küstennähe (bis 20, 100, 200, 500 m je nach Fall) unterliegen gesetzlichen Einschränkungen mit limitierten
Baumöglichkeiten, die in Extremfällen gar zum Verlust der Immobilie ohne Entschädigung führen können. Falls Sie ein vom Küstengesetz (von 1988)
betroffenes Grundstück oder Haus kaufen möchten, sollten Sie bei der Verhandlung des Grundstückspreises das Ausmaß der genannten Einschränkungen
und Risiken kennen.
Haftung für gemeindliche Abgaben und Steuern: Sollte der Verkäufer in den letzten vier Jahren keine Grundsteuer (impuesto de bienes inmuebles) bezahlt haben, so haften Sie für diese
Altschulden. Die Immobilie haftet für nicht geleistete Grundsteuer und gemeindliche Müllabfuhrabgaben für einen Zeitraum bis zu vier Jahren. Die
Zahlungsrückstände werden gewöhnlich erst dann im Grundbuch sichtbar, wenn die Gemeinde eine Pfändung (Arrest) im Grundbuch erwirkt hat. Lassen Sie
sich daher vom Verkäufer Quittungen der bezahlten Steuern und Abgaben zeigen.
Sollten Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, so beachten Sie, dass auch hier die Immobilie für Altschulden
des Voreigentümers, wie etwa für nicht geleistete Verwaltungsumlagen, haftet.
Bauplanungsrechtliche Vorgaben: Der Wert eines Grundstücks hängt entscheidend von seiner Bebaubarkeit ab. Änderungen der gemeindlichen Baupläne können einen beträchtlichen
Wertverlust zur Folge haben. Aus diesem Grunde sollten Sie sich bei der Gemeindeverwaltung über den aktuellen Planungsstand, über die Möglichkeit
einer zukünftigen Änderung informieren und einen Bescheid über die derzeitige Qualifizierung des Landes, eine cédula de calificación urbanística,
beantragen.
Straßen, Eisenbahn: Das Straßen- und Eisenbahnnetz führt zu Beschränkungen der Nutzbarkeit angrenzender Immobilien. Besteht eine der vorgenannten Lasten, so
bedeutet dies nicht zwingend, dass Sie von dem Kauf Abstand nehmen müssen. Sie sollten sich jedoch über das Ausmaß der Lasten und mögliche Risiken
aufklären lassen und vor diesem Hintergrund den Kaufpreis ggf. neu verhandeln.
Investoren, die Grundstücke zur Erschließung kaufen wollen, sollten die Bedeutung der den Kompetenzen der
jeweiligen Comunidad Autónoma (Länder in Spanien) unterliegenden Raumordnungsrichtlinien (DOTs) nicht unterschätzen. Diese Normen beeinflussen die
Bebaubarkeit der Grundstücke unmittelbar. Die neuen Raumordnungsrichtlinien der Balearen haben gezeigt, dass z.B. Bauerwartungsland von heute auf
morgen nicht mehr bebaut werden darf.
21. Welche weiteren Aspekte sollte ich im Vorfeld meiner Kaufentscheidung berücksichtigen?
Vergewissern Sie sich, dass die Immobilie über Licht- und Wasseranschluss verfügt. Dieser sollte von einer öffentlichen
Gesellschaft stammen und nicht etwa von einem privaten Verteiler. Anschlusskosten für abgelegene Immobilien können sehr hoch sein, wenn die Immobilie
noch nicht ans öffentliche Netz angeschlossen ist.
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