Finanzierung und Beleihung von Immobilien

22. Welche Möglichkeiten der Immobilien-Finanzierung existieren in Spanien?


Es gibt zwei Haupt-Finanzierungsmöglichkeiten:

Üblich ist die Finanzierung durch eine Bank bzw. Sparkasse unter Einräumung einer Hypothek. Der Kaufvertrag und die Hypothekenbestellung werden zum gleichen Termin vor dem Notar beurkundet. Zuerst wird verkauft, und anschließend wird das gekaufte Objekt belastet, wobei ein Teil oder der Gesamtbetrag des erhaltenen Kaufpreises direkt an die Verkäuferseite geht.

Die zweite Finanzierungsart ist der Kauf auf Raten. Ein solcher Vertrag unterliegt üblicherweise einer Auflösungsbedingung, welche ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird. Falls der Käufer die Ratenzahlungen nicht erfüllt, ist der Verkäufer berechtigt, die Auflösung des Vertrages, d.h. die Rückübertragung seines Eigentums im Grundbuch, vorzunehmen. Bereits geleistete Anzahlungen werden vom Verkäufer als Entschädigung einbehalten. Der Verkäufer lässt üblicherweise eine Vertragsklausel aufnehmen, um sich gegen eine Nichtzahlung der Raten abzusichern. Die beiden in der Praxis am häufigsten angewandten Klauseln zu Gunsten des Verkäufers sind:

Das Eigentum wird auf den Käufer erst dann übertragen, wenn er die letzte Rate bezahlt hat.

Die Übergabe des Eigentums an den Käufer erfolgt zwar bereits mit der Vertragsunterzeichnung, es wird jedoch automatisch rückübertragen, sobald der Verkäufer mit einer Rate in Verzug gerät.

23. Wird mir als Deutscher auch in Spanien eine Hypothek gewährt, und wo liegt die Beleihungshöchstgrenze?

Sofern die Immobilie frei von Hypotheken ist, gewährt eine spanische Bank oder eine deutsche Bank mit Niederlassung in Spanien gewöhnlich ein Hypothekendarlehen, auch wenn der Käufer in Spanien nicht wohnhaft ist. Die Beleihungshöchstgrenze liegt bei 50 bis 60% des Immobilienwertes. Mit anderen Worten: 50 bis 60% des Kaufpreises können durch eine Hypothek finanziert werden. Kreditinstitute bemessen die Beleihung aber am Schätzwert, der erheblich vom Kaufpreis abweichen kann. Berücksichtigen Sie daher frühzeitig eine etwaige Finanzierungslücke.
Die Kosten der Bestellung einer Hypothek (Bank- und Notarkosten) belaufen sich auf etwa 1% des Kreditbetrages. Ferner müssen 0,5% Beurkundungsteuer (sog. impuesto de actos jurídicos documentados) auf den Darlehensbetrag bezahlt werden.


24. Kann ich eine Hypothek übernehmen, wenn die Immobilie bereits "überlastet" ist?

Allein die Gläubigerbank kann entscheiden, ob der neue Käufer an Stelle des Verkäufers die Hypothek "übernehmen" kann. Diese Zusage muss vor Kauf oder Verkauf schriftlich eingeholt werden. Nach deren Erhalt wird der noch zu tilgende Betrag des Hypothekendarlehens vom Kaufpreis abgezogen!

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