Immobilien und Steuern

25. Bin ich als Eigentümer einer spanischen Immobilie auch in Spanien steuerpflichtig?


Sofern Sie Ihr Feriendomizil nur für wenige Wochen im Jahr selbst privat nutzen, sind Sie in Spanien nur beschränkt steuerpflichtig. Sie müssen zum einen Einkommensteuer auf einen fiktiven Selbstnutzungsvorteil und zum anderen Vermögensteuer zahlen. Erzielen Sie Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung der Immobilie, die von den spanischen Finanzbehörden überprüft werden können (z.B. anhand von Anzeigen in der Lokalpresse), so unterliegen Sie mit diesen Einkünften der beschränkten spanischen Steuerpflicht, d.h. Sie werden nur mit Ihren spanischen Einkünften besteuert.

Halten Sie sich aber mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien auf, und haben Sie sogar offiziell die residencia beantragt, so werden Sie in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig und mit Ihrem weltweiten (d.h. auch dem deutschen) Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt.
Die Frage der Steuerresidenz (unbeschränkte oder beschränkte Steuerpflicht) behandelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien. Das Finanzamt in Spanien überprüft aber nicht, wie viele Tage Sie tatsächlich in Spanien oder in anderen Ländern verbringen. Falls sich jedoch der größte Teil Ihrer Immobilien und sonstiger Vermögenswerte in Spanien befindet, kann das Finanzamt bestimmen, dass Sie in Spanien ansässig und somit auch unbeschränkt steuerpflichtig sind. Das bevorzugte Kriterium des Finanzamtes ist in der Praxis die von Ihnen beantragte residencia, die für in Spanien ansässige Personen ausgestellt wird. Obwohl viele Deutsche weiterhin in Deutschland ansässig sind, folgen sie immer wieder dem Rat, die residencia auch dann zu beantragen, wenn man nur einige wenige Wochen im Jahr in Spanien Urlaub mache, da hierdurch das Leben in Spanien erleichtert würde (z.B. beim Autokauf usw.). Diese Annahme ist jedoch falsch, denn alles, was Sie benötigen, um sich in Spanien frei zu "bewegen", ist eine Steuer-Identifizierungsnummer (NIE). Diese kann beim Finanzamt oder der Polizei problemlos beantragt werden.


26. Welche Steuern belasten den Erwerb einer Immobilie?

Folgende Steuern können beim Kauf einer Immobilie anfallen:
o Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patrimoniales). Der Steuersatz beträgt 6% oder 7% vom notariell beurkundeten oder im Privatvertrag genannten Wert. Diese Steuer muss vom Käufer bezahlt werden. Falls die Grunderwerbsteuer nicht an das Finanzamt bezahlt wird, verweigert der Registerbeamte die Eintragung des Kaufvertrages und damit die Umschreibung auf Sie als neuen Eigentümer im Grundbuchamt.
Um allzu "großzügige" Steueroptimierungen zu vermeiden, wird die Liegenschaft mit einem Sicherheitsarrest für einen Zeitraum von fünf Jahren belastet, wenn die Verwaltung zu dem Ergebnis gelangt, dass der verbriefte Wert aus Steuergründen zu gering angegeben worden ist. Der Sicherheitsarrest wird automatisch selbst dann im Grundbuch eingetragen, wenn die Steuer auf den verbrieften Wert bereits abgerechnet und der Kauf im Grundbuchamt eingetragen wurde.

Mehrwertsteuer (IVA auf dem Festland und Balearen, IGIC auf den Kanarischen Inseln). Diese Steuer fällt an, wenn es sich bei dem Verkäufer um ein mehrwertsteuerpflichtiges Unternehmen handelt und es sich nicht um einen zweiten oder weiteren Verkauf handelt. Beim Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen beträgt der Steuersatz 7%. Bei anderen Objekten (z.B. Geschäftslokalen) 16%. Auf den Kanarischen Inseln beträgt der Steuersatz stets 4,5%. Falls der Kauf der MwSt. unterliegt, müssen zusätzlich 0,5% Beurkundungsteuern (ITP, impuesto de actos jurídicos documentados) bezahlt werden.

Die Gemeinde-Wertzuwachssteuer (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana) oder gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal).

Diese Steuer belastet den Wertzuwachs eines Grundstücks vom Erwerbsdatum bis zu seinem späteren Verkaufsdatum. Sie fällt nur bei erschließbaren Liegenschaften an. Die Steuer muss vom Verkäufer bezahlt werden. In der notariellen Kaufurkunde oder im Privatvertrag wird jedoch in der Regel vereinbart, dass die erwähnte Steuer auf den Käufer abgewälzt wird. Kommt dieser seiner Zahlungspflicht nicht nach, so ist der Verkäufer gegenüber dem Gemeindefinanzamt allein haftbar, da gesetzliche Steuerverpflichtungen nicht durch private Vereinbarungen ersetzt werden können. Die Höhe der Gemeindewertzuwachssteuer hängt im wesentlichen davon ab, wie lange die Liegenschaft im Eigentum des Verkäufers war, wie hoch der Katasterwert des Grundstückes ist und in welcher Gemeinde das Grundstück liegt.

Einkommensteuer (bzw. Körperschaftsteuer). Bei Veräußerung einer Liegenschaft fällt in Spanien auch Einkommensteuer an. Erzielt der Verkäufer einen Vermögenszuwachs, so wird dieser grundsätzlich in Spanien besteuert. Der Steuersatz beträgt für Nichtansässige 35% des zu besteuernden Betrages.
TIPP: Es gibt Gestaltungsmöglichkeiten, die einen Wertzuwachs verhindern und somit zu keiner Steuerlast führen.



27. Sind für die Steuerbelastung Besonderheiten zu berücksichtigen, falls der Verkäufer Nichtresident ist?

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, so ist die Käuferseite verpflichtet, auf jeden Fall 5% des Kaufpreises als Anzahlung auf die Einkommensteuer (Spekulationssteuer) des Verkäufers einzubehalten und diesen Betrag direkt an das Finanzamt als Einkommensteueranzahlung einzuzahlen. Wenn weder Käufer noch Verkäufer der Einkommensteuerverpflichtung nachkommen, so haftet die vom Käufer erworbene Immobilie für diese Steuerschuld. Nur wenn der Eigentumserwerb des Verkäufers (natürliche Person) vor dem Stichtag 31.12.1986 erfolgte, d.h. spätestens am 30.12.1986, entfällt der zwingende Einbehalt und die Vorauszahlung für den Verkäufer an das Finanzamt. Vergessen Sie als Käufer, den Einbehalt vorzunehmen, so kann neben dem Haftungsbescheid des spanischen Finanzamtes auch noch eine Geldbuße in Höhe von maximal 150% des hinterzogenen Betrages gegen Sie verhängt werden.

TIPP: Diese Steuerbelastung kann vermieden werden, wenn die veräußernde Gesellschaft eine spanische GmbH (S.L.) ist, auch wenn die Gesellschafter Ausländer und nicht in Spanien ansässig sind.


28. Gibt es devisenrechtliche Beschränkungen für ausländische Investitionen in Grundeigentum?

Ausländische Investitionen unterliegen in Spanien keinen gesetzlichen Beschränkungen. Es bestehen auch keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer. Wenn ein nicht Ansässiger ein Grundstück bzw. eine Immobilie kauft, muss er seine Investition im Register für Auslandsinvestitionen (registro de inversiones extranjeras) mit dem Formular MC-3A deklarieren, sofern die Investitionssumme 3.005.060 Euro (500 Mio. Peseten) übersteigt. Geringere Investitionen müssen nicht angemeldet werden, es sei denn, die Mittel stammen aus einer Steueroase, die in einem königlichen Dekret aufgelistet sind. Diese Formalität wird vom Rechtsanwalt oder Notar erledigt. Ist der Verkäufer in Spanien ansässig (residente), so muss von der spanischen Bank ein Zertifikat für Auslandsinvestitionen (certificado de inversiones extranjeras) ausgestellt werden.


29. Welche Steuern belasten Immobilieneigentum in Spanien?

Folgende Steuern sind sowohl von Spaniern als auch von Ausländern zu zahlen:

Einkommensteuer für natürliche Personen (impuesto sobre la renta de las personas físicas). Besteuert wird hier ein fiktiver Selbstnutzungsvorteil, wenn Sie persönlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. 2% des Immobilienwertes werden als Einkommen zu Grunde gelegt. Von diesem "Scheineinkommen" werden die bezahlten Gemeindesteuern in Abzug gebracht. Der Überschuss zwischen Ihrem Scheineinkommen und den Aufwendungen wird mit einem Satz von 25% besteuert.

TIPP: Ist die Eigentümerin der Immobilie eine juristische Person (z.B. eine Gesellschaft), so entfällt die Einkommensteuer.

Grundsteuer oder Katastersteuer (impuesto sobre bienes inmuebles IBI). Die Grundsteuer ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer. Sie ist relativ gering und richtet sich nach dem Katasterwert, dem "Koeffizienten" der Gemeinde und der Lage der Immobilie.

Vermögensteuer (impuesto sobre el patrimonio de las personas físicas). Spanische Immobilien werden im Gegensatz zu Deutschland mit der spanischen Vermögensteuer belastet, sofern Sie als natürliche Person Eigentümer der Immobilie sind. Die Vermögensteuer fällt für juristische Personen hingegen nicht an. Die Steuerlast ist sehr gering (ca. 40.000 Peseten für eine Liegenschaft mit einem Wert von ca. 20.000.000 Peseten).



30. Wann genau fällt die Grunderwerbsteuer - IBI - und wann die Mehrwertsteuer an?

Kauf von Neubauten:
Wenn der Verkäufer der Immobilie eine (mehrwertsteuerpflichtige) juristische Person ist, so wird der Verkauf des Neubaus mit der span. MwSt. – IVA genannt – belastet. Die IVA beläuft sich auf 7% des Kaufpreises, wenn es sich um eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus handelt. Wird hingegen eine Garage oder eine gewerbliche Immobilie verkauft, so beträgt der Steuersatz 16%. Auf den Kanarischen Inseln gibt es eine besondere MwSt., die sog. I.G.I.C. (impuesto general indirecto canario). Die I.G.I.C. liegt einheitlich bei 4,5%. Zusammen mit der IVA bzw. I.G.I.C. muss aber auch stets zwingend die sog. Beurkundungsteuer (impuesto sobre actos jurídicos documentados) in Höhe von 0,5% für die Errichtung der escritura bezahlt werden. Es gilt: Fällt IVA an, so muss die Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) nicht bezahlt werden.

Gebrauchtimmobilien:
Ist der Verkäufer eine natürliche Person, so fällt Grunderwerbsteuer an. Der Zins schwankt je nach Region zwischen 6 und 7%. Das gilt auch, wenn es sich beim Verkäufer um eine juristische Person oder einen Unternehmer handelt. In diesem Fall kann der Käufer aber beantragen, dass die IVA zur Anwendung kommt, sofern er Unternehmer ist und für diese optiert hat. Die Beurkundungsteuer in Höhe von 0,5% des Kaufpreises muss aber auch dann bezahlt werden. Die Grunderwerbsteuer entfällt.

Kauf von Grundstücken:
Der Verkauf von nicht erschließbaren Grundstücken (landwirtschaftliche Nutzfläche, z.B. suelo rústico) unterliegt der Grunderwerbsteuer, d.h., es muss weder IVA noch Beurkundungsteuer bezahlt werden. Der Verkauf von erschließbaren (bebaubaren) Grundstücken unterliegt aber in der Regel der IVA und der Beurkundungsteuer.



31. Habe ich einen Steuervorteil, wenn ich in Spanien die residencia beantrage?

Wie bereits erwähnt, werden Sie in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig, wenn Sie sich dort niederlassen, d.h. Ihren Hauptwohnsitz nach Spanien verlagern. Der Spitzensteuersatz liegt bei 48% ab einem Nettoeinkommen von ca. DM 130.000,- pro Jahr. Es gibt weniger Abschreibungs- und Aufwandsabzugsmöglichkeiten als in Deutschland. Vergessen dürfen Sie aber auch nicht, dass in Spanien im Gegensatz zu Deutschland noch die Vermögensteuer für den Zugewinn beim Verkauferlös anfällt und die spanischen Steuersätze höher sind als in Deutschland.


32. Um welche Steuer handelt es sich bei der sog. "Speziellen Grundsteuer für nicht ansässige Personen" (impuesto especial sobre bienes Inmuebles de entidades no residentes)?

Diese Steuer wird erhoben, wenn die in Spanien gelegene Immobilie von einer ausländischen Gesellschaft gehalten wird. Der jährliche Zins beläuft sich seit 1996 auf 3% des Katasterwertes. Sinn und Zweck dieser Steuer ist es, ausländische Gesellschaften als Eigentümerinnen der spanischen Immobilie unattraktiv werden zu lassen. Die Steuer wird nicht erhoben, wenn die Gesellschaft ihren Sitz in einem Land hat, mit dem ein Doppelbesteuerungsabkommen nebst Informationsaustauschklausel besteht (z.B. Deutschland); die Immobilie schon vor dem 4.8.1990 im Eigentum der Gesellschaft war; wenn die ausländische Gesellschaft in Spanien nachweisbar einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachgeht und der Finanzverwaltung sowohl die Herkunft der in Spanien investierten Mittel als auch die Gesellschafter angezeigt werden.

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