Hausbau

42. Was muss ich beim Bau eines Hauses in Spanien beachten?

Sie benötigen ein proyecto de obra, d.h. den von einem spanischen Architekten gefertigten Bauantrag, der von der zuständigen Architektenkammer gegengezeichnet wird.

Am wichtigsten ist sicherlich die Erteilung einer notwendigen Baugenehmigung, die licencia de obra, die vom kommunalen Bauamt, der delegación de urbanismo, erteilt wird. Auch kleine bauliche Veränderungen sind in Spanien erlaubnispflichtig und bedürfen einer Baugenehmigung. Schwarzbauten sind später kaum im Grundbuch einzutragen.

Auf die kalkulierte Bausumme ist vom Bauherrn eine Bausteuer (impuesto de construcción) in Höhe von ca. 2,5 - 4% zu entrichten. Sofern die Parzelle in der vom Küstengesetz bestimmten Schutzzone liegt, müsste auch eine Bewilligung eingeholt werden.

Sobald der Bau erstellt ist, bedarf es einer Abnahme durch die Gemeindeverwaltung, die Ihnen danach die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die sog. cédula de habitabilidad, ausstellt. Diese benötigen Sie wiederum für den Wasser- und Elektrizitätsanschluss.

Damit der Neubau im Grundbuch eingetragen werden kann, müssen Sie beim Notar eine sog. Neubauerklärung (declaración de obra nueva) beurkunden lassen. Nur mit ihr kann die Eintragung des errichteten Neubaus im Grundbuch vorgenommen werden.


43. Was ist der Unterschied zwischen einem constructor (Bauunternehmer) und einem promotor (Bauträger)?

Baut eine Gesellschaft Häuser/Wohnungen nach vorgefertigten Plänen und nach Maßgabe des Musterobjekts, so handelt es sich nach spanischem Recht üblicherweise um einen promotor. Baut ein Bauunternehmer nach Ihren bzw. den Plänen Ihres Architekten, so handelt es sich um einen constructor.

ACHTUNG: Nur der promotor ist verpflichtet, die Rückzahlung der geleisteten Anzahlungen für den Fall des Scheiterns des Vorhabens durch Bankbürgschaften bzw. eine Versicherung abzusichern.

Ein neues Gesetz, Ley 38/1999 vom 5. November 1999, das am 5. Mai in Spanien in Kraft tritt, soll Klarheit beim Kauf vom Bauträger schaffen. Die Neuerungen des Gesetzes sind im Wesentlichen:

Die Gewährleistung wird als Garantie für Mängel der Bausubstanz (Betonierung, statische Elemente handelt. Auch hier gilt die Verpflichtung zum Abschluss einer Versicherung.

Einjährige Gewährleistungsdauer für kleinere Ausführungsmängel, wie etwa Malerarbeiten etc. Die Verpflichtung zum Abschluss einer einjährigen Versicherung besteht auch hier.

Sämtliche Gewährleistungsansprüche verjähren in zwei Jahren, wobei der Lauf der Frist mit dem Zeitpunkt des Eintritts der Mängel beginnt.
Lässt sich die Haftung der an der Bauausführung beteiligten Personen (Architekt, Bauunternehmer, Bauträger) im Nachhinein nicht positiv feststellen, so haften sie alle gesamtschuldnerisch gegenüber dem Erwerber der Immobilie.
Damit die Verpflichtung zum Abschluss von Bauversicherungen auch eingehalten wird, hat der spanische Gesetzgeber Folgendes vorgesehen:
Notare dürfen erst dann eine Neubauerklärung beurkunden (Voraussetzung, damit der Erwerber auch umfassendes Eigentum erhält und die Aufbauten im Grundbuch eingetragen werden), wenn ihnen die Versicherungspolicen für die Immobilie vorgelegt werden.
Im Handelsregister wird einem Antrag auf Löschung (nach erfolgter Liquidierung) einer Bauträgergesellschaft erst dann stattgegeben, wenn der Abschluss aller Versicherungen für alle Bauvorhaben nachgewiesen wird. Das Gesetz gilt für alle Baumaßnahmen, die nach dem 05.05.2000 beantragt werden.

Das neue Gesetz hält letztlich auch die Verpflichtung der Bauträger aufrecht, für alle Anzahlungen ihrer Kunden Bankbürgschaften zu bieten bzw. Versicherungen abzuschließen. Einzige Änderung ist, dass nunmehr der gesetzliche Zins für die Höhe der Verzugszinsen maßgeblich ist.


44. Welche Risiken bestehen bei eigener Bautätigkeit in Spanien und was muss ich beachten?

Bei Beachtung der auch in Deutschland üblichen Sicherheitsvorkehrungen ist der Bau eines eigenen Hauses in Spanien nicht mit außergewöhnlichen Risiken verbunden.

Aber: Unterschreiben Sie nicht ungeprüft irgendwelche Bauverträge, deren rechtliche Konsequenzen Sie nicht genau überblicken können. Ihr Anwalt sollte einen für Sie günstigen Vertrag aufsetzen, der alle rechtlichen Aspekte (z.B. exakte Leistungs- und Qualitätsbeschreibung, Gewährleistung, Zahlung nach Baufortschritt, Absicherung der Teilzahlungen, Fertigstellungstermin, Vertragsstrafe etc.) berücksichtigt. Leisten Sie keine Vorschusszahlungen, die 15% des Kostenvoranschlages des Gesamt-Bauvolumens überschreiten. Zahlen Sie die Bauarbeiten nur nach Bauabschnitten. Es ist üblich, dass der Bauunternehmer nach Beendigung der einzelnen Bauphasen sog. certificados ausstellt, welche die Fertigstellung einzelner Gewerke bescheinigen.

Achten Sie darauf, dass die Kaufpreisraten entsprechend abgesichert werden, wenn Sie mit einem promotor arbeiten. Zahlen Sie, wie in der Praxis üblich, Kaufpreisraten ohne grundbuchrechtliche Absicherung, so stehen Sie für den Fall der Insolvenz des Bauträgers mit Ihren Rückzahlungsansprüchen im Regen.

TIPP: Verhandeln Sie mit dem Bauträger und lassen Sie u. U. über den Grund und Boden einen Kaufvertrag notariell beurkunden, den Sie zu Ihrer Absicherung in das Grundbuch eintragen.

Für den Fall, dass Ihnen der Bauträger mit dem Abschluss des Bauvertrages auch das Bauland verkauft, sollten Sie sich vergewissern, dass dieses im Grundbuch auch auf den Namen des Verkäufers eingetragen und frei von Lasten ist. Anderenfalls laufen Sie Gefahr, den Neubau, das Bauland und das investierte Geld zu verlieren, da Ihnen der Bauträger nach Fertigstellung weder den Neubau noch das Bauland übereignen kann.

Sie sollten abklären, ob das Grundstück über Abwasser-, Strom-, Wasser- und Telefonleitungen verfügt. Dies gilt auch für den Fall, dass Ihnen der Verkäufer den Anschluss innerhalb kürzester Zeit zusagt.

Bestehen Sie auch darauf, dass der Bauträger (bzw. das Bauunternehmen) Ihnen die Versicherungspolicen über den Abschluss der Bauversicherung in Kopie aushändigt. Nur so haben Sie eine Garantie für den Fall späterer Auseinandersetzungen, und Sie haben eine Garantie dafür, dass der Notar später die Neubauerklärung beurkunden wird. Verweigert der Notar zurecht die Beurkundung, so haben Sie alle Anzahlungen geleistet und nur einen privatschriftlichen Vertrag vorliegen, der nicht im Grundbuch eingetragen werden kann.

Das neue Bauträgergesetz hat aber auch dann für Sie Relevanz, wenn Sie selbst Bauherr sind und ein spanisches Bauunternehmen mit der Bauausführung auf Ihrem Grundstück beauftragen. Das neue Gesetz sieht Sie als Bauträger, auch wenn Sie das Haus selber nutzen wollen und gar nicht an einen Verkauf gedacht haben. Der Gesetzgeber denkt aber an den Fall der Fälle und verpflichtet auch Sie als Bauherrn zum Abschluss der Versicherung.

VORSICHT: Auch hier gilt die Grundregel. Wollen Sie an der Versicherung sparen, so verweigert der spanische Notar die Beurkundung der Neubauerklärung Ihres Hauses, womit eine Eintragung im Grundbuch des Neubaus ausscheidet.


45. Welche Dokumente benötige ich, um die Bautätigkeit aufzunehmen?

Sie benötigen zwei Dokumente: Ein von der zuständigen Architektenkammer genehmigtes Bauprojekt und eine Baugenehmigung, die von der Gemeinde erteilt wird. Die anfallenden Architektenhonorare und Gebühren der Architektenkammer, die für die Ausarbeitung des Bauprojekts anfallen, müssen vom Bauherrn bezahlt werden. Die von den jeweiligen Gemeindeverwaltungen erteilten Baugenehmigungen werden mit einer Gebühr in Höhe von 2,5 bis 4% des Bauvolumens belastet. Planen Sie einen Bau auf suelo rústico, den wenigen landwirtschaftlichen Nutzflächen mit eingeschränkter Bebaubarkeit im Außenbereich, so benötigen Sie eine Sondergenehmigung des Landes (Comunidad Autónoma).


46. Was ist eine Neubauerklärung, und kann diese bereits erteilt werden, wenn die Immobilie noch im Bau ist?

Durch die Neubauerklärung (declaración de obra nueva) wird mittels öffentlicher notarieller Urkunde bestätigt, dass ein Gebäude nach Maßgabe der Baugenehmigung und der geltenden Bauplannormen errichtet worden ist. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung des Baus im Grundbuch. Aus diesem Grunde verlangt der Notar von Ihnen die Vorlage der Baugenehmigung und einen Nachweis des Bauträgers, dass das Bauvorhaben nach Maßgabe der Baugenehmigung errichtet worden ist. In Zukunft müssen auch die Versicherungsbescheinigungen für Baumängel und die Bestätigung des Bauträgers, dass der Bau bezahlt wurde, sowie die Erklärung, dass die Architektenhonorare beglichen wurden, vorgelegt werden. Die notarielle Neubauerklärung wird mit 0,5% des Bauwertes besteuert. Die Neubauerklärung einer noch im Bau befindlichen Immobilie wird dann beurkundet, wenn eine Hypothek bestellt werden soll. Dieses Vorgehen ist bei Bauunternehmen üblich, die das Bauvorhaben während des Baus finanzieren müssen.


47. Kann eine Neubauerklärung erteilt werden, wenn die Immobilie nicht nach Maßgabe der bauplanungsrechtlichen Vorschriften errichtet wurde?

Ja, wenn Sie bestätigen können, dass der Verstoß gegen die Bauplanung verjährt ist. Die Verjährung kann mit einer von der Gemeinde ausgestellten Bescheinigung bestätigt werden. Es wird jedoch immer schwieriger, solche "Legalisierungen" durchzuführen, da auch jede comunidad autónoma (Land) Sonderregelungen besitzt. Seit dem 05.05.2000 werden nicht wenige Notare auch die Versicherungen verlangen. Dies sollte dadurch vermieden werden, dass Sie dem Notar nachweisen, dass der Verstoß und sämtliche Ansprüche verjährt sind, da der Bau älter als 10 Jahre ist.


48. Gibt es noch andere Bestätigungen, die nach Bauabschluss beantragt werden müssen?

Zu nennen ist hier die cédula de habilitalidad, die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Sie wird von der technischen Abteilung der Gemeindeverwaltung ausgestellt. Sobald das Gebäude fertig gestellt ist, überprüft diese, ob der Neubau dem Bauantrag entspricht und die baurechtlichen Bestimmungen eingehalten wurden.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist von großer Bedeutung, da die Versorgungsbetriebe den Neubau nicht an das Hauptnetz von Wasser, Gas und Strom anschließen dürfen, wenn diese Bescheinigung nicht vorliegt.

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