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49. Wie sind Privat-Urbanisationen rechtlich organisiert, und worauf muss ich achten?
Bei einer Urbanisation handelt es sich gewöhnlich um Bauerwartungsland, das bereits erschlossen wurde oder vor der
Erschließung steht. Entscheidet die Gemeinde, ein Gebiet zu erschließen, so führt sie das Vorhaben (Versorgung mit Wasser, Strom, Telefon, Gas usw.)
im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durch. Beabsichtigt ein privater Investor (Promotor/Bauträger) ein Gebiet neu zu bebauen und vorab zu erschließen,
da die öffentliche Hand dies nicht übernehmen will, so legt er der Gemeinde die Entwürfe der Urbanisations-Baupläne vor. Die Bauplannormen
(Bebauungsplan und Urbanisationsprojekt), die den Grundstein der zukünftigen Urbanisation darstellen, werden von der Gemeinde genehmigt. Die Erschließungskosten
werden vom Promotor und/oder von den Käufern getragen.
Erst wenn die Erschließung abgeschlossen ist, wird die Gemeinde die Urbanisation übernehmen. Sobald die Übergabe der
Urbanisation an die Gemeinde erfolgt, ist diese zuständig und haftet für den Unterhalt und die Instandhaltung der Urbanisation (z.B. Auswechseln von
Glühbirnen, Pflege der Grünzonen usw.). Die Kosten, die der Gemeinde ab diesem Zeitpunkt entstehen, werden mit dem Grundsteueraufkommen beglichen.
Das Problem der Privaturbanisationen ist, dass die Gemeinden wegen knapper Haushaltsmittel kaum Interesse haben, diese
zu übernehmen. Es ist für sie günstiger, die Übernahme hinauszuzögern und die Eigentümer weiterhin für den Unterhalt zahlen zu lassen. Die "Übernahme"
der Urbanisation kann zwar gerichtlich erzwungen werden, ein solches Verfahren dauert allerdings Jahre, und bis zum rechtskräftigen Urteil müssen die
Eigentümer die Kosten weiter selbst bestreiten.
TIPP: Klären Sie auf jeden Fall vor dem Kauf und
jeder Anzahlung, ob die Urbanisation bereits von der Gemeinde übernommen wurde. Falls sich die Anlage noch im Bau befindet, müssen Sie sich
schriftlich bestätigen lassen, dass die Erschließungskosten zu Lasten des Bauträgers gehen. Beachten Sie, dass Sie als neuer Eigentümer gesetzlich
stets für die Zahlung der Erschließungskosten haften. Informieren Sie sich auch über die Gesamtkosten und Ihren Anteil für die Benutzung der
Gemeinschaftszonen. Auch wenn die Urbanisation bereits übernommen wurde, sind die Kosten für die gemeinschaftlichen Zonen (z.B. Swimming-Pool, Tennis-
und Golfplätze) von allen Eigentümern zu tragen.
50. Was verbirgt sich hinter einer junta de compensación?
Das sog. Umlegungsverfahren (das von einer junta de compensación betrieben wird) stellt eine Möglichkeit dar, mit der
die Umwandlung von ländlichem Boden in erschließbaren Boden durchgeführt wird. Im Wesentlichen zeichnet sich der Organisationsausgleich durch die
Umwandlung ländlicher Grundstücke (unter Einschluss der bestehenden Bauten) in erschließbares, bebaubares Land aus, was dazu führen kann, dass die
Eigentumsrechte zunächst auf die Umlegungsgesellschaft als neuen Rechtsträger übergehen, die nach Beendigung der Bautätigkeiten neue Parzellen mit höherem
Wert an die Mitglieder der Umlegungsgesellschaft verteilen. Grundgedanke des Erschließungsprozesses ist die gerechte Aufteilung der Rechte und Lasten,
wobei als Aufteilungskriterium zuvorderst das Verhältnis der Fläche eines jeden Eigentümers zur Gesamtfläche gilt. So hat jeder Miteigentümer das
Recht, an dem Mehrwert, den die bebaute Gesamtfläche darstellt, proportional teilzuhaben.
ACHTUNG: Das genannte Prinzip verlangt jedoch zunächst
von jedem Eigentümer, sich an den mit dem Erschließungsprozess verbundenen Kosten zu beteiligen. Weigern Sie sich, so kann Ihr Eigentum zu Gunsten der
Umlegungsgesellschaft beschlagnahmt werden. Überprüfen Sie deshalb stets vor dem Kauf, ob das Grundstück erschließbar ist.
51. Welche Grundstücksarten muss ich unterscheiden?
Nach dem spanischen Bodengesetz gibt es drei verschiedene rechtliche Kategorien von Grundstücken, die eine evtl.
Bebauung ermöglichen:
Landwirtschaftliche Nutzfläche (suelo rústico o no urbanizable), d.h. Grundstücke außerhalb
einer Gemeindebebauung: zur Erschließung normalerweise nicht geeignet und daher nur ausnahmsweise bebaubar.
Bauland bzw. Bauerwartungsland (suelo urbanizable): obwohl anfänglich zur Erschließung nicht
geeignet, besteht die Möglichkeit einer späteren Bebauung durch gewisse Änderungen der Bauplanung oder der Genehmigung eines Bebauungsplanes (Plan
Parcial). Das Bauland soll schließlich in städtisches Gebiet umgewandelt werden. Die Umwandlung von Bauland in städtisches Gebiet bringt Erschließungskosten
mit sich, die laut spanischem Bodengesetz (ley del suelo) von den Eigentümern bezahlt werden müssen. Diese können sehr hoch sein.
Städtisches Gebiet (suelo urbano): Diese Grundstücke können grundsätzlich in den Grenzen
der jeweiligen Bauplanung (voll erschlossenes Gebiet) bebaut werden. Nach deutschem Bauordnungsrecht wäre dies vergleichbar mit Bauen im Innenbereich.
52. Stimmt es, dass in Spanien auf landwirtschaftlicher Nutzfläche gebaut werden kann?
Ja, das trifft zu, aber nur in gewissen Grenzen. Die Bebauung auf ländlichem Boden ist üblicherweise sehr stark
eingeschränkt:
Die Parzelle muss von beachtlicher Größe sein (z.B. 10.000 m2 oder 30.000m2).
Es bestehen sowohl Beschränkungen in der Anzahl der Gebäude pro Hektar als auch Mindestabstände. Die Errichtung von
Siedlungen ist daher ausgeschlossen.
Die maximal zu bebauende Fläche hängt wiederum von der Parzellenfläche ab (z.B. 0,05 m/m2). Es bedarf einer
Spezialgenehmigung, um Bautätigkeiten bzw. Aufteilungen durchzuführen. Die besonderen Raumordnungsgesetze jeder autonomen Region (wie z.B. auf den
Balearen, wo nunmehr alle Bauten in einer Abstandsfläche von 500 m zum Ufer verboten sind) können die Möglichkeiten zur Nutzung von ländlichem Boden
stark einschränken und eine Erschließung beschränken oder gar unmöglich machen.
Eine ländliche Parzelle muss eine direkte Zufahrt über einen öffentlichen Weg haben. Die Existenz eines Privatweges
oder einer Zufahrt ist nicht ausreichend. Allein durch die Einsichtnahme der Baupläne bei der Gemeinde lässt sich überprüfen, ob ein Weg tatsächlich
öffentlich ist.
Bei vielen ländlichen Grundstücken existieren keine Wasser-, Stromversorgung und/oder
Abwasserentsorgung. Auch Telefonleitungen sind in der Regel nicht vorhanden.
53. Wodurch zeichnet sich städtisches Gebiet (suelo urbano) aus?
Wie bereits erwähnt, ist städtisches Gebiet im Rahmen der vorhandenen Flächennutzungspläne zur Bebauung geeignet.
Juristen sprechen bei solchen Grundstücken von "solar", d. h. von Parzellen, die über folgende Eigenschaften verfügen müssen:
Rand- und Bürgersteig, Abwasserentsorgung, Wasser- und Lichtanschluss. Beim Kauf von Baugelände muss in Spanien darauf
geachtet werden, dass das genannte Baugelände auch wirklich erschließbar ist und die oben erwähnten Bedingungen erfüllt werden.
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