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58. Wie ist Wohnungseigentum (propiedad horizontal) rechtlich geregelt?
Das Wohnungseigentum richtet sich in Spanien nach dem Gesetz 49/1960 vom 21. Juli 1960, dem sog. ley de propiedad
horizontal, das nunmehr durch das Gesetz 8/99 vom 6. April 1999 geändert wurde.
Wohnungseigentum schränkt das Privateigentum ein, wenn eine sog. Eigentümergemeinschaft besteht. So gibt es beim
Wohneigentum Miteigentum aller Eigentümer bezogen auf gemeinsam genutztes Eigentum (Aufzüge, Korridore, Dachterrassen etc.). In aller Regel trifft man
in Spanien Wohnungseigentum bei mehrstöckigen Wohnhäusern, Urbanisationen, Apartmentanlagen etc. an. Das Wohnungseigentum wird notariell in einer öffentlichen
Urkunde begründet. Bei Fertigstellung des Gebäudes wird die Wohnungseigentumsurkunde notariell angefertigt. Diese Urkunde wird üblicherweise von
demjenigen Eigentümer beurkundet, der die Wohnungen später veräußert. Dies ist häufig der Bauträger.
ACHTUNG: Sie sollten im Vorfeld des Erwerbs einer
Immobilie auf jeden Fall klären, ob Ihr Objekt zu einem Wohnungseigentum gehört. Wenn ja, sollten Sie sich vor Vertragsunterzeichnung die Satzung aushändigen
lassen und auch überprüfen, ob der bisherige Eigentümer mit seinen Beitragszahlungen zur Gemeinschaft auf dem Laufenden ist.
59. Was regelt das Gesetz über Wohnungseigentum in Spanien?
Die Verpflichtungen jedes Miteigentümers, z.B. die Gemeinschaftsanlagen pfleglich zu
behandeln, sein Eigentum in gutem Zustand zu erhalten, die Gemeinschaftskosten zu zahlen etc.
Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft unterliegen starken Beschränkungen bei baulichen Veränderungen.
Die Regelung der Zusammensetzung und der Befugnisse der Eigentümergemeinschaft (Präsident,
Miteigentümerversammlung, Verwalter usw.).
Nur der Eigentümer oder ein staatlich zugelassener Immobilienverwalter kann Verwalter der
Anlage sein.
Die nötige Mindeststimmenzahl zur Beschlussfassung.
Die Befugnisse des Verwalters und die Beteiligungs-Koeffizienten eines jeden Eigentümers der
Gemeinschaft.
60. Was ist der Beteiligungs-Koeffizient in der Eigentümergemeinschaft?
Der Koeffizient bestimmt:
Die quotenmäßige Beteiligung, die jedem Miteigentümer an Gemeinschaftsanlagen (Grund und
Boden) zukommt.
Das Gewicht der Stimme des Eigentümers in Eigentümerversammlungen
Die anteilmäßige Beteiligung an den Kosten der Gemeinschaft
Die Bestimmung des Koeffizienten einer Eigentümergemeinschaft und die Beschlussfassung, dass eine Anlage dem Gesetz für
Wohnungseigentum unterliegt, werden gewöhnlich im Rahmen einer notariellen Neubauerklärung beurkundet und festgelegt.
Eine nachträgliche Änderung setzt voraus, dass alle Miteigentümer der Änderung einstimmig zugestimmt haben.
ACHTUNG: Sofern Sie von einem Bauträger kaufen, der das Objekt bei Vertragsabschluss noch nicht fertig gestellt hat, sollten Sie unbedingt neben der
Absicherung der Zahlungen bis zur notariellen Beurkundung durch Bankbürgschaften darauf bestehen, dass im Vertrag klar festgelegt wird, wie hoch Ihre
Miteigentumsquote und damit Ihre Beteiligung an den Gemeinschaftskosten ist.
61. Wie können Gemeinschaftsquoten (Koeffizienten) geändert werden?
Nach der Gründung der Eigentümergemeinschaft können die Quoten nur noch durch einen einstimmigen Beschluss aller an
der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer geändert werden.
ACHTUNG: Dass der Bauträger in der Wohnanlage
z.B. die Geschäftslokale als Eigentum behält und sich im Rahmen der Beurkundung der Wohnungseigentümergemeinschaft für diese Lokale sehr günstige
Koeffizienten gesichert hat, ist keine Seltenheit. Er wird in diesem Fall jedes Änderungsvorhaben boykottieren.
TIPP: Prüfen Sie diese Aspekte im Vorfeld und
bestehen Sie auf einer schriftlichen Bestätigung Ihres Koeffizienten.
62 . Wer beruft eine Miteigentümerversammlung ein?
Die Eigentümerversammlung muss einmal im Jahr zusammentreffen. Darüber hinaus kann der Präsident jederzeit eine außerordentliche
Eigentümerversammlung einberufen. Der Verwalter hingegen ist nicht zur Einberufung der Eigentümerversammlung befugt. Wird die Versammlung unter
Verletzung formaler Vorschriften einberufen, können die gefassten Beschlüsse gerichtlich für nichtig erklärt werden.
Die Miteigentümer selber können eine Versammlung einberufen, wenn sie entweder 25% der Miteigentümer vertreten, oder
wenn sie 25% des Gesamtkoeffizienten ausmachen (und zwar auch für den Fall, dass keine 25% der Miteigentümer vertreten sind).
63. Kann die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und das damit zusammenhängende Stimmrecht auf Dritte übertragen
werden?
Ja. Es ist durchaus üblich, seine Stimmrechte auf eine dritte Person zu übertragen. Laut Gesetz ist es nicht
untersagt, seine Stimmrechte zu delegieren, auch wenn die dritte Person kein Miteigentümer ist. Es ist jedoch auch allgemein üblich, dass die
Satzungen der Eigentümergemeinschaft die Vertretung durch Dritte von der Voraussetzung abhängig machen, dass es sich um einen Miteigentümer handelt.
Auch unter diesem Gesichtspunkt ist es empfehlenswert, sich vor dem Kauf einer Immobilie genau über den Inhalt der Gemeinschaftssatzung zu informieren.
64. Welche Anwesenheitsbeteiligung und Stimmenmehrheit ist für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung
erforderlich?
Die Eigentümerversammlung tritt einmal im Jahr zusammen, um den Haushalt der Gemeinschaft zu beschließen. Grundsätzlich
werden Beschlüsse durch die Mehrheit der Eigentümer gefasst, die die Mehrheit der Beteiligungskoeffizienten der Gesamtanlage darstellen müssen.
Ist bei der ersten Einberufung die Mehrheit der Eigentümer nicht anwesend, so bedarf es der Einberufung einer zweiten
Versammlung, in der Entscheidungen mit Mehrheitsbeschluss der Anwesenden getroffen werden können.
Sofern es sich um einen Änderungsbeschluss hinsichtlich des Koeffizienten handelt, sind die Anwesenheits- und
Stimmenmehrheitserfordernisse für eine gültige Beschlussfassung wie folgt:
Bei der ersten Einberufung der Eigentümerversammlung ist die Stimmenmehrheit aller Eigentümer notwendig, die wiederum
die Mehrheit der Beteiligungsquote repräsentieren.
Bei der zweiten Einberufung ist die Stimmenmehrheit der Anwesenden notwendig, immer dann, wenn diese Mehrheit auch die Hälfte
des Beitragswertes der Anwesenden bzw. der Vertreter darstellt. Das neue Gesetz von 1999 sieht nunmehr für einige Beschlüsse bestimmte Mehrheiten und
Quoten vor. So bedarf es für einen rechtmäßigen Beschluss über den Einbau bzw. die Entfernung eines Fahrstuhls, die Bestellung eines Hausmeisters
mit Empfangsbereich, Beauftragung von Sicherheitspersonal und sonstiger Maßnahmen einer 3/5 Mehrheit der abgegebenen Stimmen und gleichzeitig der
Miteigentümer als Quorum. Die gleiche Stimmenquote gilt für die Vermietung von Gemeinschaftszonen, wobei die Zustimmung des direkt betroffenen Eigentümers
notwendig ist.
Nach herrschender Rechtsprechung in Spanien hat ein Eigentümer mehrerer Einheiten pro Einheit eine Stimme.
Das Gesetz von 1999 bestimmt, dass die mit der Zahlung der Gemeinschaftskosten säumigen Eigentümer zwar an der Eigentümerversammlung
teilnehmen können, aber kein Stimmrecht besitzen.
65. Kann ich bereits protokollierte Beschlüsse anfechten, sofern ich mit einer Beschlussfassung nicht einverstanden bin?
Eine Anfechtung der von der Gemeinschaft gefassten Beschlüsse ist dann möglich, wenn die Beschlüsse gesetzes- oder
satzungswidrig sind.
Voraussetzung einer Anfechtung ist jedoch, dass Sie zuvor bei der Beschlussfassung nicht für den Antrag gestimmt haben
und Sie mit Ausnahme von nichtigen (gegen das Gesetz verstoßenden) oder statutenwidrigen Beschlüssen die Anfechtung innerhalb einer Frist von drei
Monaten gerichtlich geltend gemacht haben. Ansonsten gilt die einjährige Ausschlussfrist. Die Vollziehung des Beschlusses wird durch die Anfechtung
jedoch nicht gehemmt, es sei denn, der Richter beschließt dies im Rahmen einer einstweiligen Verfügung.
66. Gibt es einen Unterschied zwischen dem Präsidenten und dem Verwalter einer Gemeinschaft?
Die gerichtliche und außergerichtliche Vertretungsbefugnis der Gemeinschaft steht allein dem Präsidenten zu,
obwohl dieser die Erledigung gewisser Angelegenheiten dem Verwalter übertragen kann. Jede Eigentümergemeinschaft muss einen Präsidenten wählen. Die
Ernennung eines Verwalters ist hingegen freigestellt.
67. Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, gegen die Nichtzahlung der Beiträge eines Miteigentümers vorzugehen?
Wenn der säumige Miteigentümer auch nach einer außergerichtlichen Mahnung keine Zahlung leistet, so bedarf es der
Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens. Der säumige Miteigentümer ist zur Zahlung des festgesetzten und beschlossenen Jahresbeitrages verpflichtet.
Für offene Verbindlichkeiten haftet auch die Immobilie.
68. Welche Regeln gehen vor: die des Wohnungseigentumsgesetzes oder die der Satzung?
Im Zweifelsfall geht das Gesetz vor. Eine Satzung soll nur solche Sachverhalte regeln, die im Gesetz nicht bereits
geregelt sind. Da das Gesetz den Satzungen nur einen kleinen Regulierungsspielraum einräumt, begnügen sich viele Satzungen mit einer bloßen
Wiedergabe der Gesetzesbestimmungen.
TIPP: Überprüfen Sie aber auch die Satzung,
bevor Sie irgendeine Vereinbarung schriftlich fixieren. Die Satzung kann z.B. die Unteilbarkeit von Grund und Boden vorsehen, obgleich planungsrechtlich
eine Teilung möglich wäre.
69. Welche Formerfordernisse gelten für eine rechtmäßige Einberufung der Eigentümerversammlung und der Zustellung der
Hauptversammlungsprotokolle?
Das neue Gesetz bestimmt, dass jeder Eigentümer dem Sekretär der Gemeinschaft eine Zustelladresse in Spanien bekannt
geben muss. Kommt der Eigentümer dieser Verpflichtung nicht nach, so wird automatisch die Adresse des Wohnungseingentums in Spanien als Zustelladresse
genommen.
Diese Regelung ist aber nicht zwingend, da die Satzung auch bestimmen kann, dass die Zustellung an die Heimatadresse mit
Einschreiben/Rückschein erfolgen soll. Ist die Zustellung der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht möglich, so kann die Einladung auch in der
Anlage öffentlich ausgehängt werden.
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